樓市復工進行時:售樓處謹慎迎客 工地“日夜兼程”

2020-04-13 15:49 金耀集團

到今年3月,百強房企的銷售已恢復至去年同期的八成。其中,龍頭房企率先復蘇,十強房企的銷售額已恢復至去年同期的九成左右。房企人士普遍認為,到今年第二季度,市場有望恢復到正常水平。

編者按

突如其來的新冠肺炎疫情,打了所有行業一個措手不及,樓市亦然。隨著武漢解封,國內房地產市場“重啟”迎來加速度。

面對一季度交易量“普跌”,房企搶工搶收時不我待。那么,國內樓市復工進度到底如何?市場離真正回暖還需多久?項目開工率不足,又會給后續市場帶來什么影響?

對此,21世紀經濟報道記者走企業、訪專家、踩樓盤、入工地,對樓市復工情況做了一番深入調查,以饗讀者。

自獲準開放以來,該項目每天接待的客戶十分有限。一方面,根據防疫工作要求,項目實施限流,購房者需要提前預約才能到現場看房;另一方面,作為除湖北省外防控最嚴格的區域,北京購房者的熱情尚未完全恢復。

南方樓市的復蘇進度,要普遍快于北方。早在今年3月中旬,蘇州市場就出現“搶房”現象。當地房企人士向21世紀經濟報道表示,在做好防疫工作的基礎上,蘇州樓市成交量也基本恢復到往常的水平。

歲末年初,一場突發的新冠肺炎疫情使房地產市場陷入停滯,對于嚴重依賴現金流、又身處市場下行期的房地產企業來說,這是不可承受之重。隨著疫情逐漸得到控制,從3月中旬開始,全國樓市復工大幕陸續開啟。除售樓處外,一些項目工地日夜趕工,甚至出現擾民現象。

開發商的急迫心態可以想象,但他們無法單方面把控復工節奏。一方面,工人尚未完全到崗,使得很多工地的施工進程受到影響;另一方面,市場需求的釋放程度如何,還需進一步觀察。

因此,這些復工的努力,能在多大程度上彌補疫情帶來的缺口?目前看來仍存疑問。

從復工到“擾民”

隨著疫情逐漸得到控制,到3月末,全國各城市的售樓處已大部分開放。4月8日,隨著武漢解封,武漢市的首批售樓處也已開放。

從全國范圍來看,南方城市售樓處的熱度普遍高于北方。柳州市某房企相關負責人向21世紀經濟報道表示,柳州的各大售樓處已于3月份全部開放。截至4月初,該公司旗下項目的客流量已“十分接近”正常水平。

在北京等一些北方城市,因疫情防控工作的要求較為嚴格,售樓處普遍未能恢復到平日的水平。市場人士表示,目前北京新房項目較多,但看房情況和交易量并未恢復。

為彌補疫情的影響,很多房企繼續實施網上賣房,同時借助線上直播、VR看房等手段,強化宣傳推廣,從而實現蓄客。

曾是疫情中心的武漢,在重新按下“啟動鍵”后,售樓處也在緩慢回溫。21世紀經濟報道了解到,要到售樓處現場看房,均需要提前預約。購房者要進入售樓處還需進行嚴格的消殺。部分項目還要求,同一時間段售樓部最多保持兩組客戶。

同樣從3月下旬開始,隨著農民工陸續返崗,房地產項目工地也逐漸實現復工。其中,為追趕工期,部分工地“日夜兼程”,甚至發展到“擾民”的程度。

4月初,家住湖北省襄陽市航空路的翟女士開始受到工地噪音的侵擾。自獲準復工以來,翟女士家附近的一處房地產工地日夜施工,嚴重影響到她的作息。為此,她不得不向執法部門進行投訴。

翟女士所在的湖北襄陽,曾是新冠肺炎疫情的“重災區”。在長達兩個月的時間里,這里的商業和生產活動幾乎停滯,直到3月末才逐漸恢復。翟女士家附近的“民發·星悅里”項目工地,開工后便不分晝夜,一度給周圍居民生活帶來了較大困擾。

廣東省湛江市徐聞縣的劉先生,也面臨同樣的困擾。徐先生家附近的一處房地產工地,自復工以來便每天施工到深夜。直到向當地住建局投訴后,情況才有所好轉。

供貨節奏可能受阻

工地趕工,反映出開發商普遍存在緊迫感。“如果施工期縮短兩個月的話,至少影響全年20%-30%的供貨。”前述北京房企人士表示。

據介紹,由于氣候條件、環保要求、重大節慶事件等的影響,北方城市每年的建筑工程施工期,通常在6個月到8個月之間。南方城市因氣候溫暖,施工期會延長1-2個月。

該人士表示,此次疫情發生在歲末年初,雖然與冬季建筑活動的季節性減緩周期有一定重合,但實際影響仍然持續了兩個月左右。在疫情較為嚴重、防控要求較高的地區,影響的時間更長。

該人士稱,一些城市鼓勵房地產建筑工地復工,同時降低了預售條件,這有助于加快供貨節奏。但短期來看,工地還未達到日常的施工節奏。因為一個現實情況是,由于工人尚未完全到崗,當前還有很多工地并未處于完全復工的狀態。

他表示,日夜開工并導致擾民的現象,目前仍屬個案。因此,今年的市場供應仍會大概率出現缺口。

21世紀經濟報道了解到,為彌補供應缺口,很多房企在內部強調加快開工節奏,同時采取降價等措施,從而快速回籠資金。

此前,因銷售大幅縮減,加之融資環境仍然緊張,房企的現金流普遍出現緊縮局面。今年一季度,部分房企出現債務預期。

除了銷售和現金流外,因施工期縮短導致項目交付延后,還會直接影響營收。標普近期發布的一份報告指出,新冠疫情使得開發商2020年的施工建設暫停約兩個月,這可能導致部分原本計劃今年交付的項目延后至2021年,使得2020年營收確認可能面臨更大降幅。同時,今年的施工暫??赡芤l房企杠桿率上升。

反彈動力幾何?

在銷售端,經過2月份的停滯后,市場正從“V”型的底部走出,呈現快速復蘇的態勢。

上海易居房地產研究院指出,到今年3月,百強房企的銷售已恢復至去年同期的八成。其中,龍頭房企率先復蘇,十強房企的銷售額已恢復至去年同期的九成左右。房企人士普遍認為,到今年第二季度,市場有望恢復到正常水平。